אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו שומעים מישראלים ששוקלים השקעה בבודפשט היא: "אנשים מדברים על 8–10% תשואה — זה אמיתי?" התשובה הקצרה: לא. המספר הריאלי ב-2026 הוא כ-5% ברוטו בממוצע עירוני, ו-3.5–4% נטו לאחר עלויות. זה עדיין טוב — אבל חשוב להתבסס על מספרים נכונים.

תשואה ברוטו מול נטו — ההבדל שקובע הכול

ייעוץ ראשוני

רוצים לחשב תשואה על נכס ספציפי?

הצוות שלנו מתמחה בליווי משקיעים ישראלים — מייעוץ ראשוני, דרך רכישה ועד ניהול שוטף.

שלחו הודעה ב-WhatsApp ←

תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הנכס × 100.
לדוגמה: דירה שעולה 180,000 אירו ומושכרת ב-800 אירו לחודש — מניבה 9,600 אירו בשנה. 9,600 ÷ 180,000 = 5.3% ברוטו.

אבל מה נשאר אחרי הוצאות? בבודפשט, הוצאות ניהול טיפוסיות כוללות:

  • מס שכירות הונגרי: 15% מהרווח
  • ניהול נכס: ~10% מדמי השכירות (אם משתמשים בחברת ניהול)
  • תחזוקה ותיקונים: ~3–5% מדמי השכירות לאורך זמן
  • עלויות ריקנות (ימים ללא שוכר): 4–8 שבועות לשנה בממוצע
~5%תשואה ברוטו ממוצע בעיר
15%מס שכירות הונגרי
~3.5–4%תשואה נטו טיפוסית

השוואה בינלאומית

עיר תשואה ברוטו (אומדן) מחיר מ"ר (אומדן)
בודפשט ~4–6% ~€3,700–5,400
וינה ~2–3% ~€6,000–10,000
פראג ~3–4% ~€4,000–6,000
ברלין ~2.5–3.5% ~€5,000–7,000
תל-אביב ~3% ~€8,000–15,000

נתוני תל-אביב לפי Global Property Guide Q1 2026; נתוני ערים אחרות — אומדנים ממקורות שוק שונים.

דוגמה מעשית — כמה תרוויח בפועל?

משקיע א' — דירת 2 חדרים ברובע VII

קנייה: 180,000 אירו | שכירות: 800 אירו לחודש = 9,600 אירו בשנה
מס 15%: 1,440 אירו | ניהול 10%: 960 אירו | תחזוקה 5%: 480 אירו
רווח שנתי נקי: 6,720 אירו (כ-24,500 ₪)

משקיע ב' — דירת 3 חדרים ברובע V

קנייה: 280,000 אירו | שכירות: 1,200 אירו לחודש = 14,400 אירו בשנה
מס 15%: 2,160 אירו | ניהול 10%: 1,440 אירו | תחזוקה 5%: 720 אירו
רווח שנתי נקי: 10,080 אירו (כ-36,700 ₪)

המרה לפי שער אירו/שקל של כ-3.65. מחיר שכירות משוער על בסיס נתוני Housiko אוגוסט 2026. בפועל יש שונות לפי מצב הנכס ומיקומו.

עליית ערך — הכנסה שקטה

מעבר לשכירות, משקיעי נדל"ן בבודפשט נהנו בשנים האחרונות מעליית מחירים משמעותית. מדד MNB הראה עלייה של 26% שנה על שנה ברבעון השלישי של 2025 בבודפשט, בעיקר בשל תוכנית ה"אוטהון סטארט" (הלוואה מסובסדת ל-3%). בשנת 2026, הנתונים מראים מיתון בקצב — עלייה של כ-14% לאפריל 2026 לפי ingatlan.com.

דוגמה מספרית (לא ערובה): נכס שנרכש ב-180,000 אירו וצמח ב-5% בשנה — אחרי 5 שנים שווה כ-230,000 אירו (180,000 × 1.055 ≈ 229,700 אירו). בנוסף 5 שנות שכירות נטו × 6,720 = כ-33,600 אירו. סה"כ רווח: כ-83,000 אירו — על השקעה ראשונית של 180,000 אירו. שיעורי עליית ערך עתידיים אינם מובטחים.

אסטרטגיית יציאה

  • מכירה לאחר 5 שנים: פטורה ממס רווח הון בהונגריה (לדירת מגורים)
  • מכירה לפני 5 שנים: 15% על הרווח, ובנוסף חובת דיווח בישראל
  • העברה לבני משפחה: ירושה ישירה פטורה ממס בהונגריה
  • המשך החזקה: שכירות ארוכת טווח עם מדד להצמדה

טיפ חשוב: גיוון אזורי

משקיעים שמתכוונים לרכוש יותר מנכס אחד — כדאי לגוון בין אזורים. רובע V מציע יציבות ומחיר גבוה יחסית; רובע VII ורובע VIII מציעים תשואה גבוהה יותר אך עם מגבלות על שכירות קצרת טווח שיש לבדוק; רובע XIII מציע מחיר כניסה נגיש עם פוטנציאל עליית ערך.

המספרים במאמר זה מבוססים על נתוני שוק זמינים לאוקטובר 2026, אך אינם ערובה לתשואה עתידית. יש להיוועץ בגורם מקצועי לפני כל השקעה.