קניית דירה בהונגריה כאזרח ישראלי — היתר, עורך דין ורישום

ישראלים יכולים לקנות דירה בהונגריה, אבל התהליך שונה מעט מזה שמכירים בישראל ומזה שעובר אזרח של האיחוד האירופי. המדריך הזה עובר על השלבים המשפטיים לפי הסדר, כדי שתדעו מה לבקש מעורך הדין ומה לבדוק לפני שאתם מעבירים כסף.

היתר רכישה לאזרחים מחוץ לאיחוד

אזרחים של מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי או במרחב הכלכלי האירופי צריכים, ככלל, היתר ממשרד הממשלה האזורי (kormányhivatal) כדי לרשום על שמם נכס למגורים. עורך הדין מגיש את הבקשה אחרי חתימת החוזה, והטיפול נמשך בדרך כלל כמה שבועות עד חודשיים. בתקופה הזו החוזה כבר חתום, אבל הרישום הסופי ממתין להיתר.

משקיעים שקונים דרך חברה הונגרית (Kft.) אינם צריכים בדרך כלל היתר כזה, כי הקונה הוא תאגיד הונגרי. לכל אחת מהדרכים יש השלכות מס ועלויות שוטפות, ולכן ההחלטה צריכה להתקבל יחד עם רואה חשבון.

השלבים לפי הסדר

1. בחירת עורך דין הונגרי. בהונגריה עורך הדין מנסח את החוזה, מאמת את חתימות הצדדים ומגיש את הרישום. הוא חייב להיות מעורב בעסקה.
2. בדיקת נסח המקרקעין (tulajdoni lap). הנסח מראה מי הבעלים, אם רובצים על הנכס משכנתאות, עיקולים או זכויות של צד שלישי, ומה שטחו הרשום.
3. חוזה מכר (adásvételi szerződés). נהוג לשלם מקדמה של כ-10% במעמד החתימה, ואת היתרה בהתאם ללוח הזמנים שבחוזה.
4. בקשה להיתר (לרוכשים פרטיים מחוץ לאיחוד).
5. רישום בטאבו. אחרי קבלת ההיתר והתשלום המלא, עורך הדין מגיש את הרישום, והבעלות עוברת לשמכם.

עלויות נלוות שכדאי לתכנן מראש

מס על הכנסה משכירות

הכנסה משכירות של יחיד בהונגריה חייבת במס הכנסה בשיעור אחיד של 15%. בישראל יש לדווח על הכנסה זו ולבחור מסלול: מסלול 15% (סעיף 122א) — שיעור אחיד, ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי על מס זר, פשוט אך עלול לגרום לתשלום כפל מס חלקי; מסלול שולי — ניכוי הוצאות ופחת, בשילוב זיכוי על המס ההונגרי (על פי אמנת המס ישראל-הונגריה). ההחלטה תלויה ברמת הכנסתכם ובמבנה ההשקעה — חשוב לערב רואה חשבון ישראלי שמכיר את האמנה.