מס והטבות — ההבדל בין ישראל להונגריה שמשנה כל חישוב

אחת השאלות הראשונות שכל משקיע ישראלי שואל היא: כמה מס אשלם? ובצדק — ההבדל בין מס גבוה לנמוך יכול לשנות לחלוטין את כדאיות ההשקעה. הנה תמונה מדויקת של המיסוי בשני הצדדים.

מיסוי בישראל — מה שחשוב לדעת

מס רכישה בישראל

על דירה שנייה ומעלה (שאינה הדירה היחידה), מס הרכישה בישראל הוא 8% על שווי הדירה עד כ-6 מיליון ₪, ו-10% על החלק שמעל סכום זה (מדרגות קבועות עד 2028). כלומר, על דירה ב-2 מיליון ₪ — תשלמו כ-160,000 ₪ מס רכישה.

מס שכירות בישראל

למי שמשכיר דירת מגורים בישראל: הכנסה שכירות עד 5,654 ₪ לחודש (2026) — פטורה לחלוטין ממס. הכנסה מעל סכום זה — חייבת; יש שלושה מסלולי מיסוי אפשריים.

לגבי שכירות מנכס בחו"ל (כמו בודפשט): הפטור אינו חל. ניתן לבחור בין מסלול 15% על ההכנסה הברוטו (ללא ניכוי הוצאות, פרט לפחת) ומסלול שיעור שולי עם ניכוי הוצאות ו-זיכוי על מס ששולם בהונגריה. המסלול הכדאי תלוי בהכנסות הכוללות של המשקיע.

מס שבח (רווח הון) בישראל

שיעור מס שבח הוא 25% על הרווח הריאלי. ישראל אינה מטילה "מס עסקה" נפרד על נדל"ן. אין גם מס ירושה בישראל (בוטל ב-1981).

מיסוי בהונגריה

מס רכישה (Illeték)

4% על שווי הנכס (2% על חלק מעל מיליארד פורינט, דהיינו כ-2.7 מיליון אירו). על דירה ב-200,000 אירו — כ-8,000 אירו מס רכישה.

מס שכירות

שיעור מס הכנסה הרגיל בהונגריה — 15% שטוח. הכנסה מדמי שכירות נכללת בהכנסה החייבת. ניכוי הוצאות אפשרי. אין פטור ייחודי על שכירות לדירת מגורים בהונגריה.

מס רווח הון על מכירה

מכירת דירת מגורים שאוחזקה יותר מ-5 שנים — פטורה ממס בהונגריה. לפני 5 שנים — 15% על הרווח. הנה הנוסחה:

מס ירושה

בין בני משפחה ישירים (הורים, ילדים, בני/בנות זוג) — אין מס ירושה בהונגריה. גם בישראל אין מס ירושה (מבוטל מ-1981).

טבלת השוואה

דוגמה מספרית ריאלית

נניח שקניתם דירה בבודפשט ב-200,000 אירו ומשכירים אותה ב-1,000 אירו לחודש (12,000 אירו בשנה). לאחר הוצאות שוטפות (ניהול, ביטוח, שמירה) בסך כ-2,400 אירו — ההכנסה הנקייה לפני מס היא כ-9,600 אירו.

בישראל, אם בחרתם במסלול 15% (סעיף 122א), המס הישראלי מחושב על 12,000 אירו ברוטו = 1,800 אירו. המס ששולם בהונגריה (1,440 אירו) אינו מקוזז במסלול זה — כלומר תשלמו את שניהם. במסלול שיעור שולי עם זיכוי — ניתן לקזז את המס ההונגרי. בחירת המסלול משפיעה מהותית — יש להיוועץ עם רואה חשבון.

אמנת המס בין ישראל להונגריה

ישראל והונגריה חתמו על אמנת מס למניעת כפל מס. האמנה קובעת בין השאר שהכנסת שכירות מנדל"ן בהונגריה ממוסה בעיקרון בהונגריה. יחד עם זאת, ישראל רשאית לכלול הכנסה זו בחישוב המס הכולל של תושב ישראל ולתת זיכוי על המס ששולם בהונגריה.

למי שמשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל: חובה לדווח על ההכנסה ברשויות המס בישראל, גם אם שילמתם מס בחו"ל. יועץ מס המתמחה בהכנסות חוץ ישמור אתכם מטעויות יקרות.

טיפים למשקיע הישראלי

• שמרו תיעוד מלא: חוזה רכישה, קבלות הוצאות, תשלומי מס — לכל שנת מס
• בחרו מסלול מס מראש: ההחלטה בין מסלול 15% לשיעור שולי יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה
• שקלו רכישה דרך חברה הונגרית (Kft): מס חברות 9%, ייתכן שיוצר יתרון — בכפוף ליעוץ
• אל תמתינו עם הדיווח: ישראל מחייבת דיווח על נכסים בחו"ל, גם כשאין מכירה

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס. לפני כל השקעה — יש להיוועץ ברואה חשבון המוסמך לטפל בהכנסות חוץ.