בודפשט מחולקת ל-23 רבעים (kerület). לא כל רובע מתאים לאסטרטגיית השקעה זהה — ההבדל במחיר, בתשואה, ובפוטנציאל הצמיחה ניכר. להלן חמשת הרבעים הנפוצים ביותר בקרב משקיעים ישראלים, עם נתוני שוק ריאליים ליולי–אוקטובר 2026.
רובע V — בלוורוש-ליפוטוורוש: הלב ההיסטורי
רובע V (Belváros-Lipótváros) הוא הלב ההיסטורי של בודפשט — הפרלמנט, גשר השרשרות (לאנץ'היד), ורחוב ואצי. זהו הרובע היקר ביותר בעיר, ובעל ביקוש מתמיד מעסקים, מוסדות פיננסיים ותיירות עסקית.
| מדד | ערך (יולי 2026, Housiko) |
|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€5,370 |
| תשואה ברוטו | ~3.5–4% |
| קהל יעד שכירות | אנשי עסקים, ציבור בינלאומי |
רובע V מתאים למשקיע שמעדיף יציבות על פני תשואה גבוהה. הנכסים כאן נסחרים במחיר הגבוה ביותר בעיר, ולכן גם תשואת השכירות נמוכה יחסית. היתרון: ביקוש יציב לטווח ארוך ומחיר עמיד בתנודות שוק.
רוצים לדעת אילו נכסים פתוחים כרגע?
הצוות שלנו מתמחה בליווי משקיעים ישראלים — מייעוץ ראשוני, דרך רכישה ועד ניהול שוטף.
שלחו הודעה ב-WhatsApp ←רובע VII — ארז'בטוורוש: הרובע היהודי
רובע VII (Erzsébetváros) הוא הרובע ההיסטורי היהודי של בודפשט, הכולל את בית הכנסת הגדול ברחוב דוהאני, ומרכז בילויים תוסס עם בתי קפה, מסעדות ומועדונים. הרובע מושך שוכרים צעירים ותיירים כאחד.
| מדד | ערך (יולי 2026, Housiko) |
|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€4,050 |
| תשואה ברוטו | ~4–4.5% |
| קהל יעד שכירות | צעירים, תיירים, שכירות ארוכת טווח |
שים לב: החל מינואר 2026, השכרה קצרת טווח (Airbnb וכדומה) אסורה לחלוטין ברובע VI הסמוך (טרז-ווארוש). ברובע VII קיימות מגבלות בתוכניות הבנייה, אך לא איסור מוחלט נכון לאוקטובר 2026. יש לבדוק את מצב הרישיון לפני כל רכישה שמיועדת לשכירות קצרת טווח.
רובע XIII — אויליפוטוורוש/אנגיאלפלד: צמיחה שקטה
רובע XIII (Újlipótváros/Angyalföld) ממוקם בצד פשט — צפונית לרובע V — ואינו על הגדה המערבית של הדנובה. מדובר בשכונת מגורים צומחת עם תשתיות מתחדשות, ביקוש שכירות יציב מאוכלוסייה עובדת.
| מדד | ערך (יולי 2026, Housiko) |
|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€4,560 |
| תשואה ברוטו | ~4–5% |
| קהל יעד שכירות | תושבים, עובדים, שכירות ארוכת טווח |
רובע VIII — יוז'פוורוש: עיר מתחדשת
רובע VIII (Józsefváros) עבר שינוי משמעותי בעשור האחרון — השקעות ציבוריות, שיפוץ רחובות, ונוכחות גוברת של סטודנטים ואוכלוסייה צעירה. המחיר הנמוך יחסית מייצר תשואה ברוטו גבוהה יותר.
| מדד | ערך (יולי 2026, Housiko) |
|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€3,630 |
| תשואה ברוטו | ~4.5–5.5% |
| קהל יעד שכירות | סטודנטים, צעירים, עובדים |
רובע VIII מכיל גם מגבלות ניסיוניות על השכרה קצרת טווח (כ-3.5% מסל"ד הדיור ברובע — מסגרת שאושרה אך מועד כניסתה לתוקף טרם אושר רשמית). יש לבדוק לפני רכישה.
רובע IX — פרנץ'וורוש: שוק מגורים מוצק
רובע IX (Ferencváros) מוכר כשכונת מגורים מבוקשת, עם אצטדיון פרנץ' פושקאש, שוק גדול, ונגישות מצוינת לתחבורה ציבורית. קהל השוכרים הוא בעיקר תושבי קבע, מה שמאפשר שכירות ארוכת טווח יציבה.
| מדד | ערך (יולי 2026, Housiko) |
|---|---|
| מחיר ממוצע למ"ר | ~€4,400 |
| תשואה ברוטו | ~4–4.5% |
| קהל יעד שכירות | תושבים, משפחות, סטודנטים |
השוואה מסכמת
| רובע | שם | מחיר למ"ר (~€) | תשואה ברוטו | מתאים ל |
|---|---|---|---|---|
| V | בלוורוש-ליפוטוורוש | ~5,370 | ~3.5–4% | יציבות, ערך לאורך זמן |
| VII | ארז'בטוורוש | ~4,050 | ~4–4.5% | שכירות ארוכת טווח, שוק ביקוש גבוה |
| XIII | אויליפוטוורוש | ~4,560 | ~4–5% | מגורים, צמיחה שקטה |
| VIII | יוז'פוורוש | ~3,630 | ~4.5–5.5% | תשואה גבוהה, כניסה בעלות נמוכה |
| IX | פרנץ'וורוש | ~4,400 | ~4–4.5% | שוק מגורים יציב |
נתוני מחיר: Housiko Budapest Price Index, יולי 2026. נתוני תשואה: אומדן על בסיס נתוני שכירות Housiko, אוגוסט 2026. שיעורי תשואה בפועל תלויים במצב הנכס, הריהוט, ורמת הניהול.
הבחירה בין הרבעים תלויה באסטרטגיה: מי שמחפש יציבות מקסימלית — רובע V; מי שמחפש תשואה גבוהה יחסית עם כניסה בעלות נמוכה — רובע VIII. בכל מקרה, מומלץ לבצע בדיקת נאותות על הנכס הספציפי ולא להסתמך על נתוני ממוצע בלבד.
