Buy-to-Let בבודפשט — המדריך המלא לישראלים 2026

Buy-to-Let — קנייה לשכירות — היא הסטרטגיה הפופולרית ביותר בקרב משקיעים ישראלים בבודפשט. לא פליפ, לא ספקולציה — נכס שמייצר הכנסה חודשית שוטפת. הנה המדריך המלא: מהכסף הדרוש, דרך הרכישה, ועד החשבון הסופי.

כמה הון עצמי צריך?

דירת 2 חדרים ברובע VII-VIII בבודפשט עולה בממוצע 150,000–200,000 יורו. רוב המשקיעים הישראלים ממנים כך:

• מימון ישראלי: הלוואה על נכס קיים בישראל (בטחונות) — לא צריך לגשת לבנק הונגרי. הון עצמי נדרש: 20-30% = 30,000–60,000 יורו.
• קנייה במזומן: 100% ממזומן ישראלי — לא צריך בנק. פשוט יותר לוגיסטית, תשואה נמוכה יותר (ללא מינוף).
• מימון הונגרי: בנקים הונגריים אינם מעניקים משכנתאות לתושבי חוץ שאינם מחזיקים בתושבות הונגרית. מימון מישראל הוא הדרך המעשית.

מודל תשואה — דוגמה מספרית

תהליך הרכישה — 6 שלבים

1. ייעוץ ראשוני — הגדרת תקציב, מטרות, רובע מועדף. T.E.S.U.A מלווה מהשלב הזה.
2. בחירת נכס — ביקור (פיזי או וירטואלי), בדיקת מצב, בדיקת רישום בטאבו הונגרי.
3. חוזה ראשוני (adásvételi szerződés) — עו"ד הונגרי מנסח, מקדמה של 10%.
4. העברת כספים — פשוט: SWIFT מישראל, ללא מגבלות.
5. רישום בטאבו — 30-90 ימים, עו"ד מקומי מטפל.
6. השכרה וניהול — T.E.S.U.A מוצאת שוכר, גובה שכ"ד, מדווחת לרשויות.

מיסוי — פשוט וזול

• מס שכירות הונגרי: 15% flat tax על הכנסת שכירות — שיעור קבוע ופשוט.
• מס רווח הון (כשמוכרים): 15% על הרווח. לאחר 5 שנות אחזקה בנכס מגורים — פטור מלא (0%).
• דיווח בישראל: הכנסת שכירות חו"ל חייבת בדיווח לרשות המסים הישראלית. ניתן לבחור מסלול 15% (סעיף 122א — ללא זיכוי מס זר) או מסלול שולי עם הוצאות וזיכוי מס הונגרי. מומלץ להיוועץ עם יועץ מס.

מה T.E.S.U.A עושה בשבילכם?

אנחנו לא מתווכי נדל"ן רגילים. אנחנו שותפות להשקעה מלאה:

• ✅ מוצאים נכס שמתאים לתקציב ולמטרה שלכם
• ✅ מנהלים את כל הרכישה — עו"ד, נוטריון, בנק
• ✅ מוצאים שוכר איכותי
• ✅ מנהלים את הנכס מ-A ל-Z: גביית שכ"ד, תחזוקה, דיווח מס
• ✅ מדווחים לכם מדי חודש

אתם בישראל. אנחנו בבודפשט. הנכס עובד.